房地产市场：聚焦优质地块，龙头企业领跑

元描述： 2024年上半年，房地产市场拿地规模继续缩减，但核心城市核心地块依旧热度高涨，央国企集中度进一步提升。行业仍然以去库存为主，建议选择低杠杆龙头企业和关注重组进展。

引言： 2024年上半年，房地产市场继续经历调整期，拿地规模持续收缩，但核心城市优质地块依旧吸引着众多房企。本篇文章将深入分析上半年房企拿地情况，探讨市场结构变化和未来发展趋势，并结合行业现状，为投资者提供投资建议。

上半年拿地：规模收缩，结构调整

2024年1-7月，房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，降幅虽略有收窄，但整体依旧处于调整期。数据显示，截至7月末，拿地TOP50房企累计新增土地货值9274亿元，同比下跌33%，较上月收窄1pct。

结构方面，央国企集中度进一步提升。 央企/国企/民企新增土地货值分别为3665亿元/4691亿元/918亿元，央国企占比达到91%，较1~6月再度提升3pct，主力地位更加稳固。拿地TOP20中，依旧仅有龙湖和滨江两家民企，展现出央国企在土地市场上的强势地位。

以销定投，销售强势房企投资积极性更强

1-7月，销售TOP100房企中仅有三成活跃在土地市场中，整体的拿地销售比较1~6月提升0.01至0.15。拆分各梯队表现，销售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地货值占比分别为55%/14%/7%/8%/16%，拿地销售比分别为0.18/0.12/0.11/0.11/0.14。

对比来看，销售强势房企的拿地积极性更强。 尤其是销售TOP10房企，其1~7月新增土地货值占比和拿地销售比较1~6月分别上涨2pct和0.03，表明这些龙头企业在市场调整期仍然保持着积极的投资策略，并更加注重“以销定投”的原则，以更稳健的步伐布局未来。

核心城市优质地块，依旧热度高涨

尽管土地市场整体活跃度较低，但核心城市核心地块依旧热度高涨。 7月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。7月重点城市土拍溢价率较6月上涨0.6pct至3.8%，主要源自重点城市优质地块的供应。

杭州和上海的土拍表现尤为突出。 1）杭州7月供应的3宗地块溢价率分别达到59%、40%、23%，均由以杭州为发展重心的头部房企绿城和滨江拍得，展现出这两家房企在杭州继续深度布局的坚定决心。2）上海7月土拍为取消商品住房用地溢价率10%上限要求后的首批土拍，其中杨浦的2宗地块分别实现了21%、17%的溢价率。

从优质地块的竞拍名单看，华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、建发、滨江等房企均在列， 这些龙头房企对优质地块依旧保持高度关注，表明他们对核心城市未来发展充满信心。

行业现状：去库存为主，两端配置

当前，房地产行业仍然以去库存为主，市场整体依然处于调整期。对于投资者而言，把握行业发展趋势，选择合适的投资方向至关重要。

我们建议进行两端配置：

1. 选择低杠杆的龙头企业。 这些企业拥有强大的资金实力和品牌优势，在市场调整期更具抗风险能力。

2. 关注重组进展。 一些优质房企通过重组整合，可以提升规模优势，降低运营成本，增强市场竞争力。

常见问题解答：

1. 房企拿地规模持续收缩的原因是什么？

房企拿地规模持续收缩主要受到以下因素影响：

  • 市场需求疲软： 受宏观经济环境和疫情影响，房地产市场需求持续低迷，导致房企拿地意愿下降。

  • 融资环境收紧： 房地产行业融资环境持续收紧，房企资金压力加大，限制了拿地行为。

  • 政策调控： 政府对房地产市场进行调控，例如限制房企拿地规模和融资比例，也影响了房企的拿地行为。

2. 央国企集中度提升的原因是什么？

央国企集中度提升主要与以下因素有关：

  • 资金优势： 央国企拥有强大的资金实力，在市场调整期更具竞争优势。

  • 政策支持： 政府对央国企发展给予一定的政策支持，例如提供土地资源和融资便利。

  • 风险承受能力强： 央国企的风险承受能力更强，更愿意在市场调整期进行投资。

3. 如何判断优质地块？

判断优质地块需要综合考虑以下因素：

  • 区位优势： 地块所在区域的经济发展水平、人口密度和交通便利程度。

  • 土地属性： 地块的用途、容积率、绿化率和建筑密度等。

  • 市场潜力： 地块所在区域的市场需求和未来发展潜力。

  • 竞拍情况： 地块的竞拍情况可以反映出其市场价值和吸引力。

4. 投资房地产行业的风险有哪些？

投资房地产行业主要存在以下风险：

  • 市场波动风险： 房地产市场受宏观经济环境、政策调控和市场情绪等因素的影响，存在较大的波动风险。

  • 政策风险： 政府对房地产市场进行的政策调控可能会对房企的经营和投资产生重大影响。

  • 流动性风险： 房地产投资的流动性较低，需要较长时间才能变现。

5. 投资房地产行业的建议有哪些？

投资房地产行业需要谨慎选择，以下建议可供参考：

  • 选择低杠杆的龙头企业： 这些企业拥有强大的资金实力和品牌优势，在市场调整期更具抗风险能力。

  • 关注重组进展： 一些优质房企通过重组整合，可以提升规模优势，降低运营成本，增强市场竞争力。

  • 进行合理的资产配置： 不要将所有资金都投入房地产市场，要进行合理的资产配置，分散投资风险。

  • 做好风险管理： 投资前要做好风险评估，制定合理的投资方案，并及时关注市场变化，进行必要的风险控制。

结论：

2024年上半年，房地产市场继续经历调整期，拿地规模持续收缩，但核心城市优质地块依旧吸引着众多房企。行业仍然以去库存为主，建议投资者选择低杠杆龙头企业和关注重组进展。未来，随着市场环境的改善，房地产市场有望逐步回暖，但投资者仍然需要保持谨慎，做好风险管理。